Cuando deja de hacer los pagos de la hipoteca, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Pero, ¿y si quieres evitar la molestia y el gasto? Una opción es firmar la escritura del banco y marcharse. Si se negocia correctamente, una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria puede eximirlo de todas las obligaciones financieras relacionadas con su hogar. Aún mejor, el banco podría acordar no informar la ejecución hipotecaria a las oficinas de informes de crédito, lo que significa que no aparecerá en su informe.

Parte uno de tres:
Recopilación de información requerida

  1. 1 Comuníquese con el departamento de mitigación de pérdidas de su prestamista. Encuentre la compañía que posee su hipoteca y llámelos.[1] Explique su situación y solicite un paquete de mitigación de pérdidas.
    • Habla en general. Por ejemplo, puede decir: "Hola. Soy Dianne Smith y tengo una hipoteca contigo para mi casa. Perdí mi trabajo y ya no puedo hacer pagos. Me gustaría investigar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria ".
  2. 2 Recopila información financiera. Deberá mostrarle al banco muchos documentos financieros, que debe reunir lo antes posible. Por ejemplo, encuentra lo siguiente:[2]
    • declaraciones de impuestos recientes
    • comprobante de todos los ingresos, como dos recibos de sueldo recientes o una declaración de pérdidas y ganancias
    • comprobante de pagos mensuales de la deuda para préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito[3]
    • lista de gastos mensuales
    • dos declaraciones recientes para todas las cuentas bancarias
    • estado hipotecario
  3. 3 Identifica tu dificultad. Solo calificará para la mitigación de pérdidas si ha sufrido una dificultad que escapa a su control. Por ejemplo, las siguientes son dificultades comunes que hacen que las personas se retrasen en sus pagos de la hipoteca:[4]
    • trabajo perdido
    • ingreso reducido
    • enfermedad
    • gastos médicos
    • muerte de un cónyuge
    • divorcio
    • desastre natural (como un terremoto, un deslizamiento de tierra, un tornado, etc.)
    • hipoteca de tasa ajustable que aumenta
  4. 4 Redacte una declaración jurada o una carta de dificultades. Deberá enviar uno de estos documentos a su prestamista como parte de su solicitud.[5] Su prestamista puede tener un formulario impreso de declaración jurada que le pedirá que marque ciertas casillas.[6]
    • Alternativamente, puede necesitar redactar una carta en la que resuma sus dificultades. Si tiene dificultades financieras, explique cómo es probable que esto sea una dificultad a largo plazo.[7]
    • Un buen toque es mencionar cuán largo y costoso puede ser el proceso de ejecución hipotecaria.[8]
  5. 5 Considera tus otras opciones. Aunque desea continuar con la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, al menos debe considerar sus otras opciones. Hable con el departamento de mitigación de pérdidas acerca de otras opciones, tales como ventas cortas, abstenciones y modificaciones de préstamos.
    • También puede reunirse con un asesor de HUD para analizar sus opciones. Encuentre un consejero aprobado por HUD aquí: https://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Haga clic en su estado.
    • Puede ser elegible para el programa de escritura de arrendamiento si Fannie Mae es dueña de su hipoteca. Bajo este programa, puede permanecer en el hogar por hasta 12 meses y arrendarlo a la tasa de mercado.[9]

Parte dos de tres:
Negociando con el Banco

  1. 1 Envía tu solicitud Repase su documentación y verifique que la información esté completa y sea precisa. Luego, haga una copia para sus registros. Envíe por correo la aplicación y las copias de los documentos de respaldo a la dirección provista.
  2. 2 Lea la opinión sobre el precio del corredor. Después de enviar una solicitud, el banco solicitará una opinión sobre el precio del corredor, que determina el valor justo de mercado de su propiedad.[10] Mire esta opinión de cerca. Determinará si el banco puede demandarlo después de aceptar la escritura.
    • Por ejemplo, puede que deba $ 200,000 en la casa. Si el valor justo de mercado es de solo $ 150,000, entonces el banco puede demandarlo por la diferencia: $ 50,000. Puede buscar un "juicio de deficiencia".
    • Sin embargo, si la casa vale $ 220,000, entonces no hay ninguna razón para que el banco lo demande.
  3. 3 Identifica las leyes de tu estado. Antes de negociar con el banco, querrá conocer las leyes de su estado sobre un banco que busca un juicio por deficiencia después de aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Washington, por ejemplo, evita que los bancos busquen juicios de deficiencia.[11]
    • Puede encontrar la ley de su estado en línea o reuniéndose con un consejero aprobado por HUD o un abogado privado.
  4. 4 Exigir la plena satisfacción de la deuda. Históricamente, los bancos solían aliviar a los prestatarios de cualquier deficiencia después de aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Sin embargo, cada vez más bancos demandan hoy por el monto de la deficiencia. Debe negociar un acuerdo con el banco para que no le demanden por ninguna deficiencia.
    • Tiene sólidos motivos por los cuales el banco no debería demandarlo. Por ejemplo, puede que no tengas dinero. Si el banco lo demanda, no obtendrá nada porque no tiene bienes valiosos que puedan ejecutar.
  5. 5 Negocie otros términos importantes. Considera lo siguiente. Haga un acuerdo con su prestamista antes de aceptar firmar su escritura:
    • Pídale al prestamista que no reporte información negativa a las oficinas nacionales de crédito.[12] Si informan una ejecución hipotecaria, puede permanecer en su informe crediticio durante años.
    • Elija una fecha en la que necesite salir de la propiedad. Es posible que deba abandonar el hogar inmediatamente después de transferir la escritura, o puede quedarse varios meses.
  6. 6 Consulte con un abogado si el banco no está de acuerdo. Tenga en cuenta que el banco tiene la mayor influencia en las negociaciones: no tienen que quitarle su propiedad. En consecuencia, se beneficiará del asesoramiento experto de un abogado si el banco se resiste a sus propuestas.
    • Puede encontrar un abogado contactando a la asociación de abogados local o estatal y solicitando una referencia a un abogado de bienes raíces.[13]
    • Llame al abogado y programe una consulta. Pregunte cuánto cobran.

Parte tres de tres:
Completando el proceso

  1. 1 Intenta vender tu casa Algunos prestamistas requerirán que intente vender su casa por el valor justo de mercado antes de que adelante con una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.[14] Si este es un requisito, debe hacer sus mejores esfuerzos para vender.
    • Obtenga su hogar cerca de la condición de mudanza. Esto significa arreglar riesgos obvios, como cables expuestos, agujeros en el piso y escaleras desvencijadas. Pero también significa darle a su casa una limpieza completa y posiblemente una nueva capa de pintura.
    • Comprometerse a llegar a compradores potenciales. Puede trabajar con un agente de bienes raíces, pero eso cuesta dinero. En su lugar, piense en publicidades en línea en sitios web como Craigslist. También puede colocar volantes en su supermercado y biblioteca local.
    • Es probable que no pueda negociar con los compradores si el banco quiere que venda la casa al valor de mercado. Sin embargo, documente sus esfuerzos para vender su casa. Desea mostrar al banco que hizo todo lo posible para encontrar un comprador.
  2. 2 Pague otros gravámenes. En general, un banco aceptará una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria solo si no existen otros gravámenes en la propiedad, como una segunda hipoteca, gravamen del mecánico, gravamen impositivo, etc. Si tiene otros gravámenes, su banco podría darle una oportunidad para pagarlos y hacer que los eliminen.
    • Existe una excepción si el mismo banco posee el otro derecho de retención sobre la propiedad.
    • Este puede ser un proceso complicado. Deberá llamar a la persona con el gravamen y negociar el pago. Luego debe confirmar que han liberado el gravamen presentando la documentación correspondiente.
  3. 3 Revise la declaración jurada de estoppel antes de firmar. Este documento explicará si el banco se reserva o no el derecho de buscar un fallo de deficiencia en su contra. En consecuencia, debe leerlo detenidamente y no firmar hasta que acepte los términos del acuerdo.[15]
    • Desea que el documento diga que la transacción está "en plena satisfacción de la deuda" o que el banco acepta no demandarlo por un juicio personal.[16]
    • Muestre este documento a su abogado si no lo entiende. Solo quiere firmar si está de acuerdo con todo en la declaración jurada.
  4. 4 Firme una escritura de subvención. Este documento transfiere la propiedad de usted al banco.[17] El banco debe preparar este documento, aunque también se lo puede mostrar a su abogado.
    • La escritura en lugar del proceso de ejecución hipotecaria tarda aproximadamente 90 días en completarse.[18]
  5. 5 Limpia tu casa No deberías destrozar la casa o dejarla en condiciones deplorables. Aunque no necesita hacer una rehabilitación total en su hogar, debe hacer lo siguiente antes de irse:[19]
    • eliminar escombros
    • despejar toda la basura, por dentro y por fuera
    • realizar reparaciones básicas, como la fijación de agujeros en los pisos y las paredes
    • eliminar todas las pertenencias personales