El espacio industrial es una propiedad que generalmente incluye lugares tales como almacenes, edificios de fabricación ligera y edificios de uso múltiple de fábricas / oficinas. Estas instalaciones se utilizan generalmente para investigación y desarrollo, producción y servicio de productos, y el almacenamiento y distribución de productos.[1] Arrendar locales comerciales es más complejo que arrendar un departamento o una casa. Un arrendamiento comercial no tiene un formulario de arrendamiento estándar, y deberá firmar un contrato de arrendamiento comercial. Usted y el propietario trabajarán juntos para crear un contrato de arrendamiento personalizado que le permita operar su negocio en el espacio industrial que le interesa. Aprender cómo encontrar y arrendar un espacio de trabajo industrial puede ayudarlo a que su negocio funcione sin problemas.

Parte uno de tres:
Encontrar espacio industrial

  1. 1 Elija un tipo de propiedad. Existen muchos tipos diferentes de espacios industriales, y realizar su búsqueda de propiedad requerirá que determine qué tipo de propiedad se ajusta mejor a sus necesidades. La propiedad industrial generalmente se divide en tres categorías: propiedad de almacén, propiedad de fabricación y propiedad de flexión (uso mixto).[2] Dentro de esas categorías hay muchos tipos diferentes de propiedad industrial, y conocer las necesidades de su negocio determinará su tipo de propiedad.
    • Almacén: este tipo de instalación se usa para almacenamiento y / o distribución.[3]
    • Instalación de fabricación: esta propiedad se usa para crear, convertir o ensamblar materiales[4]
    • Instalación de distribución: es un tipo específico de almacén que se especializa en la distribución de productos, en lugar de crearlos o ensamblarlos.[5]
    • Terminal de camiones: este es un tipo específico de instalación de distribución donde los bienes se transfieren de un camión a otro. La fabricación y el almacenamiento no tienen lugar en este tipo de instalaciones.[6]
    • Instalación flexible: esta propiedad involucra algún tipo de instalación de uso mixto, que puede permitir múltiples negocios de distintas naturalezas o un solo negocio que usa la propiedad para múltiples propósitos.[7]
    • Centro de servicio / sala de exposición: este tipo de instalación flexible se asocia a menudo con maquinaria y automóviles, y puede estar compuesta por instalaciones de reparación, una sala de exposiciones para varios modelos de productos o ambas.[8]
  2. 2 Busque en línea listados de propiedades. Una vez que sepa qué tipo de propiedad necesita su empresa, tendrá que buscar en varias listas para comparar precios y planos de planta. Puede encontrar listados en muchos sitios web de bienes raíces, o buscar en línea la propiedad industrial en su área. Incluso los planos de espacio / piso similares tendrán diferentes características, por lo que es importante investigar y consultar acerca de las necesidades de su negocio. Las cualidades comunes que se buscan en los espacios industriales incluyen:
    • iluminación fluorescente eficiente en energía[9]
    • sistemas de riego bien mantenidos, incluidos los sistemas de supresión temprana, respuesta rápida (ESFR)[10]
    • techos y pisos que pueden soportar equipos industriales pesados[11]
    • alto techo libre[12]
    • estacionamiento suficiente[13]
  3. 3 Ver propiedades múltiples en persona Incluso después de una amplia visualización en línea, siempre debe examinar las propiedades en persona. Las fotografías pueden ser engañosas, y querrá visitar la propiedad para asegurarse de que pueda ver a su empresa haciendo un buen uso del espacio. Pero no se detenga en una propiedad: algunos expertos aconsejan tener al menos dos o tres propiedades ideales dentro de su rango de precios. De esta forma, si una de las propiedades no funciona por algún motivo, tiene al menos una copia de seguridad que sabe que le complacerá.[14]

Parte dos de tres:
Evaluación de los términos del alquiler

  1. 1 Pregunte sobre los gastos ocultos. Algunos propietarios de propiedad industrial cobran honorarios y gastos adicionales, como honorarios de mantenimiento y cargos de mantenimiento para el espacio de las instalaciones compartidas. Además, querrá informarse sobre cómo se miden las utilidades y los costos divididos entre los inquilinos.
    • Algunos propietarios miden el uso de servicios de forma individual para cada inquilino. Otros dividen el costo de los servicios públicos cada mes por los pies cuadrados alquilados de cada inquilino.
    • Averigüe sobre servicios públicos, tarifas y otros gastos antes de aceptar firmar el contrato. Si los términos son desfavorables, puede negociar mejores términos o simplemente irse sin ninguna obligación.
  2. 2 Conozca sus obligaciones de alquiler. Algunos propietarios industriales cubren los costos de reparación y mantenimiento, pero muchos no lo hacen. A diferencia de la propiedad residencial, donde las reparaciones son generalmente responsabilidad del propietario, la propiedad comercial varía considerablemente en términos de obligaciones de mantenimiento.
    • Si usted será responsable del mantenimiento y las reparaciones, el propietario deberá especificar los detalles de este arreglo (verbalmente y en el contrato de arrendamiento, en caso de que lo firme), y debe revelar cuánto se espera que dichos costos promedien.
  3. 3 Investigue a su posible propietario. Antes de comprometerse con un contrato de arrendamiento con alguien, debe hacer una investigación de investigación sobre el registro de esa persona como propietario. ¿Ha tenido numerosas quejas del Better Business Bureau o grupos similares de protección al consumidor? ¿Ha tenido algún problema legal o casos judiciales presentados por antiguos inquilinos? ¿Actualmente está reestructurando un préstamo sin signos de estabilidad financiera? Es importante saber todos estos factores, ya que pueden ser la diferencia entre una propiedad para la que puede trabajar en los próximos años y una propiedad que tendrá que desalojar en seis meses.[15]
    • Busque en línea el nombre de su propietario y verifique su nombre con grupos de protección al consumidor. También puede buscar en los archivos de su periódico local para ver si algún inquilino actual o anterior ha presentado una demanda en su contra.[16]
    • Pregúntele a su posible propietario si está dispuesto a someterse a una verificación de crédito. Explique que está interesado en una instalación segura y confiable, y que una verificación de crédito podría ayudar a asegurar una asociación a largo plazo.[17]

Parte tres de tres:
Negociar un contrato de alquiler

  1. 1 Solicite una copia de arrendamiento pro forma. Antes de aceptar firmar un contrato de arrendamiento, pida ver un contrato pro forma. Esto establecerá los términos estándar del contrato de alquiler del dueño de la propiedad. Debería aclarar cualquier pregunta persistente que pueda tener sobre los detalles de esa propiedad.[18]
  2. 2 Pídale concesiones al propietario. No tengas miedo de tratar de negociar con el propietario. La mayoría de los propietarios de propiedades comerciales están sufriendo por el espacio vacante, y en muchos sentidos es el mercado de arrendatarios la mayor parte del tiempo. El propietario puede decir que no, pero si presenta estas concesiones como un incentivo para alquilar por un período de tiempo prolongado, puede aprovechar la oportunidad de asegurar un inquilino a largo plazo.[19]
    • Intente negociar el precio del alquiler, o vea si el propietario está dispuesto a trabajar con usted ofreciendo dinero para reparaciones, renovación subvencionada o incluso un período de alquiler gratuito.[20]
    • También debe negociar algún tipo de límite en futuros aumentos de renta. Dígale al propietario que los términos favorables le harán más probable que se quede para una ocupación a largo plazo, lo que en última instancia es beneficioso tanto para el propietario como para el arrendatario.[21]
  3. 3 Pregunte acerca de las cláusulas adicionales. Dependiendo de la naturaleza de su negocio y de lo que usted predice que sucederá en el futuro, es posible que desee preguntarle a su posible arrendador sobre ciertas cláusulas adicionales. Estos pueden incluir términos que permitan subarriendo, co-arrendamiento y exclusividad de la propiedad.
    • Las cláusulas de subarriendo le permitirían alquilar parte de su espacio a otras empresas, en el caso de que decida reducir las operaciones o disolver su negocio antes de que el contrato se renueve.
    • Las cláusulas de coaseguro garantizan que su negocio pueda continuar, incluso si otros inquilinos que alquilan esa propiedad terminan sus propios negocios y / o abandonan la propiedad. También deben darle la opción de rescindir el contrato de arrendamiento si el propietario no cumple con los términos de la cláusula de co-arrendamiento.
    • Las cláusulas de exclusividad prohíben al propietario arrendar espacio en su propiedad para dirigir a los competidores que podrían amenazar su negocio.
  4. 4 Contrate a un abogado. Antes de que realmente firme el contrato de arrendamiento, haga que un abogado lea atentamente los términos del contrato de alquiler. También debe revisar el contrato usted mismo, pero un abogado tendrá una mejor comprensión de las leyes de bienes raíces y negocios, y debería poder determinar si el contrato es justo y legal.[22]
  5. 5 Firme el contrato de arrendamiento. Si su abogado cree que el contrato de arrendamiento es justo para usted y cumple con todos los requisitos legales necesarios de un contrato de arrendamiento industrial / comercial, entonces es seguro firmar el contrato de arrendamiento. Luego puede comenzar a mover sus operaciones al espacio de alquiler y comenzar a hacer crecer su negocio.