Invertir en bienes raíces puede parecer un gran riesgo. Sin embargo, muchas personas creen que las propiedades de inversión son una parte importante de una cartera diversificada. Con la planificación y el cuidado adecuados, estas inversiones pueden convertirse en activos valiosos que pueden generar devoluciones o proporcionarle una fuente de ingresos constante. Hay una serie de formas de entrar en el juego de inversión inmobiliaria, y cada una viene con diferentes pros y contras.

Método uno de cuatro:
Invertir en REIT

  1. 1 Determine si los REIT son adecuados para usted. Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) es esencialmente una acción de acciones en una empresa de bienes raíces, que es similar a un fondo mutuo. Los REIT sirven para juntar el dinero de los inversionistas con el propósito de comprar, vender, desarrollar y administrar propiedades inmobiliarias. Por ley, se requiere que estos fideicomisos tengan más de 100 inversionistas, lo que significa que los inversionistas pueden ingresar solo una pequeña cantidad, pero invertirse en una propiedad costosa.[1] Esto significa que si desea invertir en bienes inmuebles sin el riesgo o la inversión inicial de formas más tradicionales de inversión inmobiliaria, un REIT es su mejor opción. Los inversionistas pequeños y grandes pueden tener una participación en un REIT.
    • Además, esto le proporciona un bajo "riesgo de liquidez", lo que significa que puede vender fácilmente sus acciones si lo necesita.
    • El gerente de REIT debe pagar 90 por ciento de los ingresos del fideicomiso directamente a los accionistas fiduciarios como dividendos, lo que hace que los REIT sean muy atractivos para los inversionistas que buscan un ingreso consistente de las inversiones. Los altos rendimientos de dividendos suelen ofrecerse a los inversores.
    • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria permiten la inversión en propiedades comerciales y residenciales.
  2. 2 Aprende sobre los diferentes tipos de REIT. Los REIT pueden clasificarse de diferentes maneras, generalmente por los activos o áreas geográficas en las que invierten. Antes de comprar un REIT, debe investigar las inversiones en las que participa y considerar el rendimiento futuro de estos mercados. Si bien hay muchos tipos de REIT, en general se pueden clasificar de las siguientes maneras:
    • Por tipo de inversión En primer lugar, los REIT de capital invierten en grandes propiedades inmobiliarias y distribuyen el alquiler o las ganancias obtenidas a los inversores. A continuación, los REIT hipotecarios invierten en hipotecas prestando dinero o comprando hipotecas existentes o valores respaldados por hipotecas. Estos fondos son más sensibles a los cambios en las tasas de interés que otros tipos. Esto se debe a que los ingresos que puede obtener de estas inversiones se basan en el margen de interés neto. Finalmente, los REIT híbridos invierten en hipotecas y propiedades.
    • Por área geográfica Los REIT se inventaron en los Estados Unidos pero desde entonces se han vuelto más comunes en el resto del mundo. Algunos REIT en los EE. UU. Se enfocan en estados o regiones particulares, y otros se enfocan en propiedades e inversiones internacionales.
    • Por tipo de propiedad Algunos REIT de capital solo invierten en ciertos tipos de propiedades. Estos pueden ser desde condominios de alquiler hasta centros comerciales.[2]
  3. 3 Evaluar los riesgos de comprar REIT. Al igual que con cualquier inversión, existe cierto riesgo involucrado en la compra de REIT. En primer lugar, siempre existe el riesgo de impago REIT, en el que el fondo que proporciona sus pagos de dividendos falla y le deja con una inversión hundida y sin pagos de dividendos. Sin embargo, existen otros riesgos asociados con los REIT no cotizados en bolsa. Estos valores, que se negocian fuera de las principales bolsas de valores, pueden ser ilíquidos, carecer de transparencia de precios o administrarse con conflictos de intereses. Todo esto puede reducir sus ganancias.[3]
    • Además, hay REIT que no están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Para verificar si un REIT está registrado, puede buscar en el sistema EDGAR de la SEC en http://www.sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.[4]
        • Tenga en cuenta que si un REIT no está registrado, eso no significa que sea fraudulento. Ese REIT puede ser privado o simplemente no figurar en el intercambio. En estos casos, investigue antes de invertir.
  4. 4 Compra de acciones de REIT. Los REIT, como cualquier otro valor, se pueden comprar y vender en intercambios públicos. Sin embargo, las acciones de REIT también se compran con fondos mutuos y se negocian como parte de Exchange Traded Funds (ETF). Todos estos vehículos de inversión pueden comprarse e intercambiarse contactando a su corredor de bolsa o profesional de inversiones, o utilizando una plataforma de negociación en línea.[5] Los ETF pueden ayudar a minimizar los riesgos porque los índices de gastos necesarios para operar los fondos suelen ser más bajos. También suelen rendir rendimientos superiores a la media.
    • Si bien los REIT pueden proporcionar un flujo de ingresos constante, son la única opción en esta lista que no se puede comprar utilizando apalancamiento (invirtiendo con dinero prestado). Esto limita un poco su rendimiento potencial. Sin embargo, también reduce el riesgo.[6]
    • Otra forma posible de aumentar su rendimiento es invirtiendo en un Plan de reinversión de dividendos (DRIP). Estos planes son ofrecidos por algunos REIT y los dividendos compuestos a lo largo del tiempo cuando se reinvierten.
    • Los REIT hipotecarios también tienen un riesgo menor que los prestamistas comerciales porque utilizan una razón de capital a deuda más alta para financiarse a sí mismos.

Método dos de cuatro:
Combinando su capital con otros inversores

  1. 1 Averigüe si invertir en un REIG es adecuado para usted. Al igual que un REIT, un grupo de inversión inmobiliaria (REIG) agrupa el dinero de dos o más personas para comprar, desarrollar, administrar y vender propiedades. En muchos casos, las propiedades que se compran son apartamentos o un tipo de propiedad similar, y los inversores poseen una o varias unidades dentro del edificio.[7] Típicamente, esto implicará una inversión inicial mucho más grande que simplemente comprar en un REIT, pero uno más pequeño que comprar una propiedad usted mismo. También carece de muchos de los riesgos inherentes al comercio de propiedades porque el riesgo se comparte entre muchos inversores.
    • Debido a que estos grupos generalmente son mucho más pequeños que los fideicomisos de inversión inmobiliaria, los miembros pueden ayudar en la administración de propiedades y obtener consejos y consejos de otros inversores experimentados. Esto permite una interacción más personal con su inversión.
    • Esta participación no es consistente en todas las REIG. En algunos casos, la compañía que administra el REIG hará toda la publicidad, administración y mantenimiento para los inversores. Esto permite a los inversores ganar dinero sin ningún esfuerzo adicional.[8]
  2. 2 Potencial de investigación REIG. Las REIG funcionan de manera similar a los fondos mutuos porque no tienen que ser autogestionadas, y también tienen los honorarios que les corresponden. Asegúrese de investigar cualquier posible inversión REIG antes de comprometer su dinero para determinar si su estructura de tarifas es justa. Además, busque indicaciones de éxito pasado (o falla) que puedan permitirle determinar si REIG es o no una inversión segura.[9]
    • Asista a una reunión modelo del club. BetterInvesting, una organización que brinda educación para la inversión, organiza reuniones REIG modelo gratuitas en ciudades de los Estados Unidos. Estas reuniones explican qué hacen específicamente los REIG, le informan acerca de los REIG locales y le permiten establecer contactos con otras personas de ideas afines. Vaya a www.betterinvesting.org y busque capítulos locales cerca de usted para buscar una reunión modelo.[10]
    • Tenga en cuenta que la inversión de una parte de los ingresos de alquiler se requiere para cubrir la hipoteca en caso de vacantes.
  3. 3 Comprometa su capital Cuando haya encontrado la organización adecuada para usted, considere cuánto capital puede aportar. Cuando tienes tu número, estás listo para hacer una inversión. Sin embargo, invertir en un REIG no es tan fácil como comprar acciones o invertir en un fondo mutuo. Para invertir, comuníquese con su grupo de inversión inmobiliaria elegido y exprese su interés en invertir. Algunos REIG requieren que tengas experiencia en inversiones inmobiliarias antes de unirte.
    • Las inversiones con grupos de inversión inmobiliaria no son tan líquidas como en un REIT. En cambio, una o más propiedades deben venderse antes de que un miembro pueda retirar dinero del grupo.
  4. 4 Comience su propio REIG. Si no puede encontrar un REIG con el que quiera invertir o si no hay REIG activos en su área, puede comenzar el suyo. Si bien esto no es fácil y puede consumir mucho tiempo, esta es una buena forma de garantizar que su dinero se invierta exactamente donde usted desea. Para empezar, tendrá que encontrar algunos coinversores y elaborar un plan de negocios, completo con estatutos y estrategias. Para operar, necesitará un método para contabilizar sus inversiones y ganancias y una LLC o sociedad legalmente formada.[11]
  5. 5 Considera un RELP. Una sociedad limitada de bienes raíces (RELP, por sus siglas en inglés) es otra forma en que puede colaborar con otros inversionistas. En esta organización, usted invertirá en un proyecto inmobiliario en particular junto con un administrador de propiedades o una empresa de desarrollo inmobiliario.[12] A cambio de financiar la propiedad, se le dará una parte de la propiedad, sin embargo, su inversión será en gran parte pasiva y tendrá poco que decir en la administración.[13]
    • Una ventaja de un RELP es que usted también tiene responsabilidad limitada.[14] Si el proyecto falla, usted solo será responsable del monto de sus contribuciones a la sociedad.[15]
    • El RELP no está sujeto a impuestos y todas las pérdidas y ganancias se transfieren a los propietarios.[16]
    • Un RELP es diferente porque existe durante un período de tiempo predeterminado. Una vez que el proyecto se completa y / o se cumple el objetivo comercial, entonces RELP se disolverá.[17]

Método tres de cuatro:
Propiedades comerciales

  1. 1 Conozca los riesgos del comercio de propiedades. El comercio de propiedades, simplemente, es comprar una propiedad con la expectativa de que pueda venderla poco tiempo después por un precio más alto. Este tipo de inversión se conoce comúnmente como propiedades de "volteo". En este tipo de inversión, la "aleta" está expuesta a una enorme cantidad de riesgo. Esto se debe a que en realidad son propietarios de estas propiedades y, si no pueden vender, se quedarán estancados con los impuestos y los costos de alquiler asociados con el mantenimiento de las propiedades. Asegúrese de comprender estos riesgos antes de incursionar en el comercio de propiedades.[18]
    • Hay dos tipos de comercio de propiedades: uno consiste en actualizar o restaurar las propiedades para revenderlas y el otro simplemente implica la especulación de precios (esperando que el precio aumente) sin que se realicen cambios en la propiedad.[19]
    • Asegúrese de buscar el consejo de un agente de bienes raíces, un abogado y un contador antes de invertir en la propiedad con la esperanza de darle la vuelta para su rentabilidad.
  2. 2 Gane dinero "volteando" las casas. Este tipo de comercio de propiedades implica la compra de propiedades que luego se mejoran para agregar valor antes de venderlas. Estas actualizaciones pueden ser tan simples como hacer pequeñas reparaciones o renovaciones a gran escala.[20] Debido al trabajo involucrado, este tipo de inversión suele ser más un trabajo de tiempo completo que una inversión secundaria.
    • Cuando "voltea" una propiedad, elija una casa, un complejo de apartamentos, un dúplex o un edificio comercial con características desactualizadas y actualizaciones necesarias.
    • Negocie un precio razonablemente bajo con el vendedor para una propiedad "tal cual" e instale las actualizaciones necesarias para aumentar el valor de la propiedad.
    • Si bien puede contratar a un contratista para el trabajo que necesita, las reparaciones hechas por usted mismo resultarán en un mayor margen de ganancia. Es posible que desee intentar vender la casa usted mismo antes de solicitar la ayuda de un agente de bienes raíces, ya que los honorarios de los agentes podrían afectar significativamente su rendimiento. Sin embargo, alistar la ayuda de un agente de bienes raíces podría mejorar significativamente sus posibilidades de éxito.
    • Una desventaja de este método es que, salvo que haya otros contratistas trabajando para usted, esto le limita a desarrollar solo una propiedad a la vez.[21]
  3. 3 "Voltear" una propiedad sin renovarla. Esto funciona exactamente de la misma manera que darle la vuelta a una propiedad después de restaurarla, excepto que tendrá que confiar en que el mercado aumentará su valor para usted. Tendrá que buscar ventanas de tiempo breves en las que el vendedor de una propiedad tenga un precio por debajo del precio del mercado para un área determinada o busque las áreas donde cree que los precios aumentarán rápidamente. Esto requiere previsión y tolerancia al riesgo, incluso más que restaurar casas.[22]
  4. 4 Aproveche los beneficios fiscales del comercio de propiedades. Si ha ganado capital de propiedades de inversión, existe un método legal para reinvertir ese dinero en otra propiedad sin pagar impuestos sobre ella. Esto se conoce como intercambio 1031 y le permite vender la primera propiedad y reinvertir sus ganancias en una segunda propiedad sin reconocerla como una venta gravable. Y debido a que no existe un límite en la cantidad de veces que puede hacer esto, puede diferir sus impuestos de manera indefinida de esta manera (hasta que finalmente se canjee y esté sujeto al impuesto a las ganancias de capital).[23]
    • Este beneficio solo se aplica a las propiedades de inversión (no a su residencia personal) y debe transferirse entre propiedades "similares" que sean similares. Esta frase "similar" es amplia, pero investigue el código fiscal antes de intentarlo usted mismo.[24]
    • Tenga en cuenta que hay plazos específicos que tendrá que cumplir, por lo que es importante consultar con un contador que esté familiarizado con ellos.

Método cuatro de cuatro:
Convertirse en un propietario

  1. 1 Investigue lo que se necesita para ser un propietario. Antes de involucrarse en la administración de propiedades como propietario, debe estar familiarizado con lo que se le exigirá en este puesto. Los requisitos específicos varían entre estados y localidades, pero en general se requiere que el propietario mantenga la habitabilidad de sus propiedades. Esto incluye administrar las reparaciones y los servicios públicos para sus inquilinos.[25] Asegúrese de investigar cuánto tiempo esto generalmente toma y asegúrese de tener suficiente tiempo para comprometerse.
    • Convertirse en propietario es, en muchos casos, la forma más participativa de inversión inmobiliaria. A diferencia de las otras formas de inversión, usted será responsable de las acciones y, en cierta medida, del bienestar de sus inquilinos. También tendrá que encargarse de cualquier problema que experimente su propiedad y debe cobrar el alquiler cada mes para pagar sus gastos (hipoteca, impuestos y servicios públicos). En general, ser propietario es mucho más trabajo que otras oportunidades de inversión.[26]
  2. 2 Compre o construya apartamentos, casas, dúplex o centros comerciales. El siguiente paso para convertirse en propietario es encontrar una propiedad para administrar. Intente buscar propiedades de ejecución hipotecaria con precios bajos y bajos requisitos de mantenimiento. Evite comprar propiedades en malas condiciones a menos que pueda hacer las reparaciones usted mismo. Recuerde, todavía tiene que encontrar inquilinos para la propiedad.
    • Aunque se esperan algunas reparaciones, como nuevos pisos o pintura, al comprar una propiedad de alquiler, otras, como un nuevo techo o reparación de cimientos, podrían eliminar la posibilidad de obtener un alto rendimiento de su inversión.
  3. 3 Busca comprar más propiedades. Si su primera compra de propiedad le está proporcionando retornos consistentes, puede estar listo para usar estas ganancias para comprar otra propiedad y aumentar su flujo de ingresos. Puede que haya aprendido lecciones sobre el mercado de bienes raíces o el negocio del propietario en su experiencia hasta el momento, así que trate de usar eso cuando piense en expandirse aún más. Especialmente en mercados difíciles, obtener renta de propiedades múltiples puede permitirle convertir un pequeño margen (la diferencia entre ingresos y gastos) en una gran fuente de ingresos.[27]
  4. 4 Considere contratar a un administrador de la propiedad. Si recibe devoluciones consistentes en su propiedad de alquiler o es el propietario de varias propiedades, debe pensar en contratar a un administrador para que se haga cargo de sus propiedades. Si logra obtener todavía una buena ganancia de esta manera, puede ser una forma efectiva de reducir la molestia de ser propietario usted mismo mientras disfruta de los pagos.[28]