Los inversores inmobiliarios confían en una variedad de tipos de información cuando negocian propiedades que generan ingresos, por ejemplo, la conveniencia de la ubicación actual de la propiedad y / o cualquier cambio prospectivo en el vecindario son dos factores comunes. Una pieza crucial de información que ayuda a los inversores a tomar su decisión se llama tasa de capitalización (o "tasa de capitalización"). La tasa de capitalización (expresada como relación entre el ingreso neto de la propiedad y su precio de compra) permite a los inversores comparar propiedades al evaluar una tasa de rendimiento de la inversión realizada en la propiedad.[1][2] Si está considerando invertir en una propiedad, primero le conviene calcular la tasa de capitalización y luego usarla para ayudarlo a tomar una decisión.

Parte uno de dos:
Cálculo de tasa de tapa

  1. 1 Calcule el ingreso bruto anual de la propiedad de inversión. El ingreso bruto de una propiedad de inversión será principalmente en términos de rentas. En otras palabras, cuando un inversionista de bienes raíces compra una casa, generalmente obtiene dinero de ella principalmente alquilándola a inquilinos.[3] Sin embargo, esta no es la única fuente posible de ingresos: los ingresos misceláneos también pueden acumularse de la propiedad en forma de máquinas expendedoras o lavadoras que funcionan con monedas, etc.
    • Por ejemplo, digamos que acabamos de comprar una casa que tenemos la intención de alquilar a los inquilinos a una tasa de $ 750 por mes. A este ritmo, podemos esperar hacer 750 × 12 = $9,000 por año en el ingreso bruto de la propiedad.
  2. 2 Reste los gastos operativos asociados con la propiedad del ingreso bruto. Cualquier pieza de bienes raíces viene con costos de operación. Usualmente, estos son en forma de mantenimiento, seguro, impuestos, servicios públicos, costos de vacantes y administración de propiedades.[4] Use estimados precisos para estos números y restelos de los ingresos brutos que encontró arriba. Esto encontrará la propiedad de lngresos netos.
    • Por ejemplo, digamos que, después de evaluar nuestra propiedad de alquiler, descubrimos que podemos esperar pagar $ 900 en administración de propiedades, $ 450 en mantenimiento, $ 710 en impuestos y $ 650 en seguro por año para nuestra propiedad. 9,000 - 900 - 450 - 710 - 650 = $6,290, el ingreso neto de nuestra propiedad.
    • Tenga en cuenta que la tasa de límite no lo hace cuenta de los gastos comerciales de la propiedad, incluidos los costos de compra de la propiedad, pagos de hipoteca, honorarios, etc. Dado que estos elementos reflejan la posición del inversionista con el prestamista y son de naturaleza variable, afectan negativamente la comparación neutral de que la tasa de capitalización para entregar.
  3. 3 Divida el ingreso neto entre el precio de compra de la propiedad. La tasa de capitalización es la relación entre el ingreso neto de la propiedad y su precio original o costo de capital. La tasa máxima se expresa como un porcentaje.[5]
    • Supongamos que compramos nuestra propiedad por $ 40,000. Dada esta información, ahora tenemos todo lo que necesitamos saber para encontrar nuestra tasa de límite. Vea abajo:
      • $ 9000 (ingreso bruto)
      • - $ 900 (gestión de la propiedad)
      • - $ 450 (mantenimiento)
      • - $ 710 (impuestos)
      • - $ 650 (seguro)
      • = $ 6290 (ingreso neto) / $ 40000 (precio de compra) = 0.157 = 15.7% de tasa de capitalización

Parte dos de dos:
Usar Tasas de Cap Sabiamente

  1. 1 Use tasas máximas para comparar rápidamente oportunidades de inversión similares. La tasa de capitalización representa, básicamente, el rendimiento porcentual estimado que un inversionista podría obtener en una compra en efectivo de la propiedad. Debido a esto, la tasa de tope es una buena estadística para usar cuando se compara una posible adquisición con otras oportunidades de inversión de naturaleza similar. Las tasas de límite permiten comparaciones rápidas y aproximadas del potencial de ganancias de las propiedades de inversión y pueden ayudarlo a reducir su lista de opciones.[6]
    • Por ejemplo, supongamos que estamos considerando comprar dos propiedades en el mismo vecindario. Uno tiene una tasa de tope del 8%, mientras que el otro tiene una tasa de tope del 13%. Esta comparación inicial favorece a la segunda propiedad. Tiene una tasa de capitalización más alta, por lo que se espera que genere más dinero por cada dólar que gaste en ella.[7]
  2. 2 No use la tasa de capitalización como el único factor para determinar la salud de una inversión. Si bien las tasas máximas ofrecen la oportunidad de hacer comparaciones rápidas y fáciles entre dos o más propiedades, están lejos de los únicos factores que debes considerar La inversión inmobiliaria puede ser bastante complicada: las inversiones aparentemente sencillas pueden estar sujetas a las fuerzas del mercado y eventos imprevistos más allá del alcance de un simple cálculo de la tasa tope. Por lo menos, también deberá considerar el potencial de crecimiento de los ingresos de su propiedad, así como también los posibles cambios en el valor de la propiedad en sí.[8]
    • Por ejemplo, digamos que usted compra una propiedad por $ 1,000,000 y espera ganar $ 100,000 por año, esto le da una tasa de tope del 10%. Si el mercado de vivienda local cambia y el valor de la propiedad aumenta a $ 1,500,000 de repente, entonces puede tener una tasa de capitalización menos lucrativa de 6.66%. En este caso, puede ser conveniente vender la propiedad y usar las ganancias para hacer otra inversión. Sin embargo, también es posible que los niveles de ingresos hayan aumentado o que los niveles de gastos hayan disminuido. Asegúrese de analizar todos los factores involucrados al determinar la tasa de límite.
  3. 3 Use la tasa de capitalización para justificar el nivel de ingresos de la propiedad de inversión. Si conoce la tasa de capitalización de propiedades en el área de su propiedad de inversión, puede utilizar esta información para determinar cuánto ingreso neto deberá generar su propiedad para que la inversión "lo valga". Para hacer esto, simplemente multiplique el precio de venta de la propiedad por la tasa de capitalización de propiedades similares en el área para encontrar su nivel de ingreso neto "recomendado". Tenga en cuenta que esto es esencialmente resolver la ecuación (ingreso neto / precio de compra) = tasa de capitalización para "ingreso neto".
    • Por ejemplo, si compramos una propiedad por $ 400,000 en un área donde la mayoría de las propiedades similares tienen una tasa de capitalización de aproximadamente 8%, podríamos encontrar nuestro nivel de ingreso "recomendado" al multiplicar 400,000 × .08 = $32,000. Esto representa la cantidad de ingresos netos que la propiedad necesitaría generar por año para obtener una tasa de capitalización del 8%. Sin embargo, tenga en cuenta que no puede establecer tarifas de alquiler basadas en la tasa de límite. Deben basarse en las tasas del mercado y considerar cómo este alquiler se compararía con otros alquileres en el área.