Cómo invertir en propiedades inmobiliarias de alquiler

Invertir en propiedades inmobiliarias de alquiler puede proporcionarle un flujo constante de ingresos que se convierte casi en ganancia después de que se paga la propiedad. Sin embargo, llegar a ese punto es arriesgado y requiere mucho más trabajo de lo que parece. Invertir en bienes raíces requerirá que elija una gran propiedad y luego la mantenga en lugar de la propiedad, y que trate con sus inquilinos, indefinidamente o hasta que esté haciendo lo suficiente para contratar a un gerente. Use los siguientes pasos para invertir en bienes raíces de alquiler.

Parte uno de cuatro:
Evaluar su capacidad de invertir

1. 1 Evalúa tu habilidad para administrar la propiedad. Ser propietario no es un ingreso pasivo o un trabajo a tiempo parcial. Tendrá muchas responsabilidades cuando se trata de administrar la propiedad. Esto incluye seleccionar y comunicarse con los inquilinos, reparar la propiedad cuando sea necesario y lidiar con una gran variedad de problemas cotidianos. Asegúrate de que ya no estés haciendo malabarismos con el trabajo y la familia antes de decidirte a ser propietario.
   • Si no tiene tiempo para administrar la propiedad usted mismo, necesitará encontrar una buena compañía de administración de propiedades. Sin embargo, esto puede ser prohibitivamente caro al principio.^[1]
2. 2 Busque una compra para dejar la hipoteca. Para alquilar una propiedad, obviamente tendrá que comprarla primero. Esto se hará con una compra para dejar la hipoteca, que se evalúa de forma diferente a una hipoteca ocupada por el propietario. El banco considerará los posibles ingresos y gastos de alquiler de la propiedad en comparación con la capacidad del propietario para pagarla. Use una calculadora de hipotecas en línea para determinar cuánto puede gastar en una propiedad de alquiler.^[2]
   • Si esta es su primera propiedad de alquiler, es posible que deba cumplir con los requisitos de ingresos para una hipoteca de alquiler. Esto se calculará además de su hipoteca actual. Después de unos años de éxito de alquiler comprobado, el requisito puede no aplicarse.^[3]
3. 3 Asegúrese de tener las reservas financieras necesarias. Poseer una propiedad de alquiler puede tener problemas inesperados. Su inquilino puede perder su trabajo y no poder pagar el alquiler. Debe tener suficiente dinero en el banco para pasar meses sin que ingrese dinero. Hay propietarios que dependen de la renta para pagar su hipoteca. Si se encuentra en esa situación, no compre hasta que tenga acumulada una reserva de seis meses.
   • Recuerde que también deberá pagar los impuestos a la propiedad y el mantenimiento regular de la propiedad.
   • Los gastos inesperados pueden surgir desde cualquier lugar. El costo de cada uno puede variar desde insignificante hasta muy caro.^[4]
4. 4 Invierte a largo plazo. Nunca compre bienes inmuebles como inversión a menos que tenga un horizonte de 10 a 15 años. Las burbujas de la vivienda parecen venir cada 10 a 15 años y todos quieren una parte de la acción. La gran mayoría de la gente nunca tiene la oportunidad de salir a tiempo y sufrir daños económicos. El inversionista inteligente no se deja influenciar por la codicia y el rendimiento rápido. Compran casas que tienen sentido financiero como alquiler, no como una oportunidad rápida de ganar dinero.^[5]
5. 5 Ubicar socios. Invertir con un socio o socios puede proporcionar una serie de beneficios. Los socios pueden unir recursos y talento entre ellos, lo que permite un mayor éxito de inversión potencial. Sin embargo, deberá encontrar socios que sean justos y fáciles de trabajar. Idealmente, encontrarás un socio con un conjunto de habilidades complementario al tuyo. Por ejemplo, si se destaca en las mejoras y el mantenimiento de la casa, intente encontrar un compañero que sea hábil con el cálculo de números.
   • Establezca su asociación con un acuerdo operativo que establezca responsabilidades, contribuciones y la división de rendimientos.
   • Tener un compañero puede darle la capacidad de calificar más fácilmente para una hipoteca.^[6]

Parte dos de cuatro:
Localización de una propiedad de alquiler

1. 1 Encuentre un mercado de alquiler ideal. Busque un mercado local de alquiler que sea excelente, con una gran demanda de casas de alquiler. El grupo de inquilinos debe estar formado por personas que cometieron errores financieros en el pasado y no pueden calificar para comprar. También puede haber muchas personas que han perdido sus hogares en ejecución hipotecaria. El mercado debería haber experimentado un aumento en los precios durante el año pasado.^[7]
   • Idealmente, debe invertir en algún lugar cercano a su hogar con el que ya esté familiarizado. De lo contrario, tendrá que hacer una gran cantidad de investigación en profundidad.^[8]
2. 2 Comience con una, pequeña propiedad. Incluso si tiene el dinero, no debe saltar a la inversión inmobiliaria con una propiedad más grande o compleja. Las propiedades grandes como centros comerciales o condominios pueden tener requisitos más complicados o necesitan pagos iniciales más grandes. En su lugar, comience con un hogar unifamiliar que esté dentro de su presupuesto. Esto le permitirá acostumbrarse a ser un propietario y la contabilidad requerida de usted. Luego puede avanzar cuando tenga más experiencia.^[9]
   • Busque propiedades buscando en línea listados en sitios web como Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com y Trulia.com.
   • También puede utilizar un agente de bienes raíces que trabaja con inversores.^[10]
   • Las unidades de alquiler grandes como unidades de 2 y 3 dormitorios requieren más mantenimiento que las unidades más pequeñas, y aunque los agentes inmobiliarios describen estas propiedades como "Unidades de Pan y Buffer", son propiedades de "Pesadilla" abrumadoras para la mayoría de los propietarios primerizos.
   • Las pequeñas unidades de alquiler como Studios, Solteros y Solteros tienden a alquilar a personas que no tienen mucho mobiliario y pueden moverse mucho. Las unidades de alquiler pequeñas, aunque "discretas", tendrán muchas vacantes y tendrá que hacer un presupuesto antes de comprar la propiedad.
3. 3 Invierte en propiedades comerciales. Las propiedades comerciales ofrecen retornos potenciales más grandes que las propiedades residenciales. Sin embargo, encontrar e invertir en ellos es mucho más difícil y solo debe hacerlo un inversor experimentado en bienes raíces. Para comprar bienes inmuebles comerciales, deberá evaluar la propiedad según el costo y las posibles rentas de los inquilinos.Por lo general, también necesitará al menos un anticipo del 30 por ciento para calificar para un préstamo.
   • Si es posible, busque vendedores motivados (aquellos que necesitan hacer una venta rápidamente por varias razones). Esta es su oportunidad de comprar una propiedad por un precio inferior al de mercado.^[11]
4. 4 Evaluar el potencial de retorno. Su enfoque principal debe estar en su posible rendimiento de la propiedad, que es el alquiler que recibe menos los gastos. Esto dependerá de la renta prevaleciente en el área y de las cualidades específicas del hogar que podrían permitirle cobrar más o menos alquiler. Pídale al dueño actual de la propiedad información financiera sobre la propiedad, particularmente si la han estado alquilando. Evalúa lo siguiente:
   • El pago de la hipoteca que pagará.
   • El alquiler actual, el alquiler cobrado por propiedades similares en el área y cualquier alquiler histórico aumenta.
   • La fuerza del historial de alquiler. ¿Permanece vacío por mucho tiempo cuando los inquilinos se mudan?
   • Gastos promedio para la propiedad.
   • Las ganancias o pérdidas del propietario actual en los últimos años.
   • Su capacidad de obtener un rendimiento basado en esta información. Recuerde: alquiler - gastos = su devolución.^[12]
   • Los gastos de mantenimiento se pueden estimar en un 5 por ciento de los ingresos brutos de alquiler. Los gastos por tiempo de inactividad y reparaciones más grandes representan otro 5 por ciento.^[13]
5. 5 Evaluar la ubicación de la propiedad. La ubicación es quizás la característica más importante de una casa de alquiler para inquilinos. Una buena ubicación también puede permitirle llenar más fácilmente la propiedad y puede justificar tarifas de alquiler más altas. Los mejores inquilinos buscarán estas propiedades y le proporcionarán pagos de alquiler más confiables y menos dificultades. Específicamente, busque propiedades que:
   • Están cerca de buenas escuelas.
   • Están en áreas de baja criminalidad.
   • Son convenientes para ir de compras y comodidades.^[14]
6. 6 Asegúrate de obtener un trato. Busque las propiedades que están en o cerca de la parte inferior, y especialmente en las viviendas que se venden por debajo de lo que costaría construirlas. Si los precios son bajos y las tasas de interés también lo son, esa combinación hace que comprar sea ideal y probablemente una oportunidad única. Hable con los agentes inmobiliarios locales y contrate a un tasador para determinar si obtiene un buen valor o no.
   • Muchos expertos en propiedades de alquiler juran por la regla del 1 por ciento. La regla es que el alquiler mensual de la propiedad debe ser al menos igual al 1 por ciento del valor de la propiedad.
   • A más largo plazo, debe buscar las propiedades que puede pagar en su totalidad en 10 a 15 años, en función de sus ingresos por alquileres.^[15]
7. 7 Haz una oferta. Trabaje con su agente inmobiliario o el agente de ventas para presentar una oferta cuando encuentre una buena propiedad. Tenga en mente un número y, si es posible, hágalo más bajo que su número. Asegúrese de no dejar que la emoción nuble su juicio y solo compre una propiedad si el precio es el correcto. Siempre puede alejarse si usted y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo beneficioso.^[16]
8. 8 Realice la debida diligencia. Con su oferta aceptada, ahora tiene hasta la fecha de cierre para asegurarse de que no haya nada de malo en la casa y para ordenar su financiamiento. Haga que un inspector de viviendas busque cualquier problema con la propiedad. Si hay problemas serios, es posible que pueda renegociar el precio de venta. Asegúrese de que el propietario actual no solo posponga ciertas reparaciones que tendrá que hacer más adelante.^[17]

Parte tres de cuatro:
Encontrar inquilinos

1. 1 Obtener seguro. Antes de alquilar su propiedad a los inquilinos, es recomendable que obtenga el seguro del propietario. Todos los principales proveedores de seguros ofrecen este tipo de cobertura bajo diferentes nombres, pero generalmente la cobertura se divide en tres categorías, desde el mínimo DP-1 hasta el todo incluido DP-3 (DP significa "política de vivienda"). La mayoría de los profesionales de seguros recomiendan que los propietarios obtengan cobertura DP-3 para protegerse del comportamiento de inquilinos inesperados.
   • Este tipo de cobertura generalmente proporciona costos de reemplazo por pérdidas, en lugar de valor en efectivo, lo que puede ser beneficioso en caso de daños costosos.
   • Debe asegurarse de que su cobertura también incluya cobertura de responsabilidad general. Esto proporciona cobertura por cualquier lesión sufrida en su propiedad. Los expertos aconsejan que obtenga $ 1 millón en cobertura de responsabilidad civil.
   • El costo de las políticas del propietario depende de la ubicación y el tamaño de la propiedad. Sin embargo, el promedio es de $ 800 a $ 1,200 por año.^[18]
2. 2 Determine un alquiler apropiado. Hable con agentes inmobiliarios locales e investigue propiedades similares en línea para determinar un monto de alquiler razonable. Asegúrese de que, como mínimo, su alquiler cubra el 110 por ciento del pago de su hipoteca en la propiedad. El tampón del diez por ciento se puede usar para cubrir el mantenimiento, el tiempo de inactividad y las reparaciones grandes. Cualquier cantidad que ganes sobre eso es ganancia.^[19]
3. 3 Comercialice su propiedad de alquiler. Comience por publicar su propiedad en sitios web como Craigslist, Trulia y Zillow. Asegúrese de incluir muchas imágenes de alta calidad y bien iluminadas. Complete la lista con la mayor cantidad de información que pueda. También puede comprar un anuncio en el periódico, aunque es caro y puede ser ineficaz. Finalmente, intente colocar un cartel de "alquiler" en el patio delantero de la propiedad. En todos los casos, proporcione una forma para que los inquilinos interesados ​​se comuniquen con usted, ya sea por teléfono o correo electrónico.^[20]
4. 4 Solicitantes de pantalla. Tendrá que examinar a fondo a sus posibles inquilinos para obtener crédito y cuestiones penales. Te costará algo de dinero pero te salvará de pérdidas potencialmente devastadoras. Hay propietarios de alquiler que no hacen su diligencia debida y terminan con estafadores que dejan de pagar tan pronto como tienen posesión y causan un daño tremendo a la casa. Un mal inquilino puede terminar costándole miles en reparaciones, incluso si pagan el alquiler a tiempo.
   • Busque solicitantes que estén empleados y que ganen por lo menos tres veces más que el alquiler mensual.
   • Rechace a los solicitantes con antecedentes penales largos o aquellos con puntajes de crédito inferiores a 650. Sus requisitos específicos aquí dependen de su tolerancia al riesgo y de la solidez del mercado.^[21]
   • Mantenga buenos inquilinos si puede, prometiendo mantener la renta estable o simplemente proporcionando un excelente servicio.^[22]
5. 5 Elabora un contrato de alquiler. Encuentre una plantilla de contrato de alquiler en línea y utilícela para crear la suya propia con todos los detalles de propiedad relevantes. También puede considerar contratar a un abogado que tenga experiencia en la industria para asegurarse de que su contrato de alquiler no deje nada o incluya disposiciones extrañas. El contrato de alquiler debe especificar el período de alquiler, las responsabilidades de usted y los inquilinos, y el depósito de seguridad. El depósito de seguridad suele ser de un mes de alquiler, pero puede estar sujeto a límites estatales o locales.^[23]

Parte cuatro de cuatro:
Mantenimiento de su propiedad

1. 1 Asegúrate de cobrar el alquiler. Cada propietario tendrá que actuar como cobrador de facturas en algún momento. Tendrá que llamar y mantenerse al tanto de los inquilinos que no pagan hasta que paguen, y desalojarlos si no lo hacen. Incluso los buenos inquilinos pueden tener problemas para pagar el alquiler a tiempo un mes. En este caso, considere darles más tiempo. Mantener un buen inquilino puede valer la pena uno o dos pagos atrasados.^[24]
2. 2 Manténgase al día con sus impuestos. Como propietario, se le pedirá que pague impuestos a la propiedad en sus propiedades. Sin embargo, también se le pedirá que continúe con la presentación correcta de impuestos sobre la renta en sus declaraciones o pérdidas de la propiedad. Es aconsejable contratar a un preparador de impuestos u otro profesional financiero para que lo guíe a través de este proceso, ya que puede ser bastante complicado.
   • Por ejemplo, los propietarios pueden deducir los impuestos a la propiedad y el interés hipotecario, así como otros gastos operativos, de su carga impositiva.
   • Además, las pérdidas pueden cancelarse como pérdidas pasivas y luego utilizarse para compensar la carga impositiva resultante de los rendimientos positivos.^[25]
3. 3 Aprende habilidades de mantenimiento Asegúrese de que se siente cómodo realizando reparaciones menores, como arreglar un fregadero con fugas o reparar un agujero en la pared. Ser capaz de hacer estas tareas usted mismo puede ahorrarle una fortuna en reparaciones profesionales. Si todavía no tiene estas habilidades, tómese el tiempo para averiguar cómo se hacen estas reparaciones y practique algo. Todo lo que pueda hacer por sí mismo representa dinero que no tiene que gastar.^[26]
4. 4 Desarrollar relaciones con profesionales de la industria. A pesar de que el valor es hacer las cosas usted mismo, son algunas circunstancias en las que tendrá que contratar a un profesional. Desarrolle relaciones con electricistas locales, fontaneros y otros comerciantes para que pueda obtener un trabajo confiable cuando lo necesite. Además, es probable que necesite consultar con un abogado y un contador en algún momento de la inversión de su propiedad de alquiler. Tener estas personas en tu esquina puede ser útil cuando surgen problemas.^[27]
5. 5 Responda a las necesidades del inquilino. Recuerde que los inquilinos son sus clientes y deben ser tratados con respeto. Responda rápidamente a las solicitudes de reparación y actúe de manera justa en sus tratos con los inquilinos. Mantener la propiedad según lo acordado en el contrato de arrendamiento. Hacerlo le ayudará a mantener a los inquilinos, lo que le ahorrará costosas vacantes.^[28]
6. 6 Contratar a un administrador de la propiedad. Un administrador de la propiedad o una empresa de administración de propiedades puede aliviar la carga de los deberes de su propietario. Recaudan renta, se encargan del mantenimiento y encuentran nuevos inquilinos cuando es necesario, entre otras tareas. Sin embargo, contratar a un administrador de la propiedad generalmente le costará del 5 al 10 por ciento de sus ingresos de alquiler. Entonces, si sus márgenes de ganancia ya son escasos, puede que no tenga sentido financiero que contrate uno.
   • La contratación de un administrador de propiedades puede ser especialmente beneficiosa si posee muchas propiedades de alquiler o si vive lejos de ellas.
   • El Instituto de Administración de Bienes Raíces (IREM) y la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales (NARPM) ofrecen recursos para encontrar compañías de administración de propiedades acreditadas en sus respectivos sitios web.^[29]